AI한테 경매 시켜서 부동산 싸게 사기

무드모드 부동산 경매 AI 게시물에서 오셨죠? AI 브라우저 하나만 설치하면, 원하는 지역의 경매 물건을 AI가 직접 찾아보고 실거래가와 비교해 싸게 나온 후보만 골라줍니다. 처음 세팅은 20분이면 충분해요.

✅ 준비물 두 가지

1. 컴퓨터
2. 쓰고 있는 챗GPT나 클로드 구독 (없으면 Aside 무료 크레딧으로 시작)

이런 걸 해줍니다

• 원하는 지역을 직접 돌아다님: 일반 AI 채팅은 법원경매 사이트 안을 못 봅니다. AI 브라우저는 사람처럼 사이트에 들어가 검색하고, 물건 상세 페이지를 하나씩 열어봐요.
• 실거래가·시세 비교: 같은 단지 최근 실거래가와 현재 호가를 찾아서, 최저입찰가가 몇 % 싼지 계산합니다.
• 위험 물건 걸러내기: 선순위 임차인, 유치권처럼 초보가 놓치기 쉬운 함정을 물건마다 표시해줘요.
• 매주 자동 실행: 한 번 등록하면 매주 정한 시간에 알아서 새 물건을 찾아옵니다.

💡 Aside가 귀찮으시면 GPT Work 모드에서 컴퓨터 유즈로도 같은 프롬프트가 될 것 같아요. 다만 무드모드는 아직 이 방법으로 직접 해보진 않았습니다. 이 가이드는 직접 돌려본 Aside 기준이에요.

STEP 1. Aside 설치하기

1. 👉 aside.com/download 접속
2. 내 컴퓨터에 맞는 버전(맥 또는 윈도우)을 골라 다운로드
3. 받은 설치 파일을 열고 안내대로 설치 (맥은 Aside 아이콘을 응용 프로그램 폴더로 끌어다 놓기)
4. Aside를 실행하고 계정으로 로그인

STEP 2. 챗GPT나 클로드 구독 연결하기

1. Aside에서 설정(Settings) 열기
2. Models → Providers 로 이동
3. Connect → Subscription 클릭
4. 쓰고 있는 쪽(ChatGPT Subscription 또는 Claude Subscription) 선택
5. 뜨는 창에서 로그인하고 Aside로 돌아오기
6. 목록에 Subscription 이라고 표시되면 연결 끝

⚠️ 비밀번호나 결제 정보를 채팅창에 직접 붙여넣지 마세요. 로그인은 항상 뜨는 창에서만 하면 됩니다.

STEP 3. 분석 프롬프트 붙여넣기

1. Aside에서 새 탭을 열면 가운데 입력창이 보입니다
2. 작업 권한은 **Read only(읽기만)**로 두세요. 사이트를 보기만 하고 아무것도 신청하거나 제출하지 않게 됩니다
3. 아래 프롬프트를 통째로 복사해서 붙여넣고, [내 조건] 네 줄만 내 상황에 맞게 바꾼 뒤 보내기

너는 부동산 경매 물건을 골라주는 분석가야. 아래 조건으로 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에 직접 들어가서 물건을 찾아줘.

[내 조건]
- 지역: (예: 경기도 분당시, 수원시)
- 물건 종류: 아파트
- 최저입찰가 범위: (예: 4억~6억)
- 입찰 기일: 오늘부터 4주 이내

[작업 순서]
1. 법원경매정보 사이트의 물건 상세검색에서 위 조건으로 검색하고, 결과 목록을 마지막 페이지까지 넘겨서 전부 확인해.
2. 물건마다 상세 페이지를 열어 사건번호, 주소, 전용면적, 감정가, 최저입찰가, 유찰 횟수, 입찰 기일을 기록해.
3. 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 1년 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 찾고, 현재 매매 호가를 네이버 부동산에서 찾아.
4. 최저입찰가가 최근 실거래가보다 몇 % 낮은지 계산해.
5. 매각물건명세서와 현황조사서를 열어 아래 위험 항목에 해당하는지 확인해.
   - 등기부에서 근저당, 저당, 압류, 가압류, 담보가등기 중 날짜가 가장 빠른 권리를 말소기준권리로 찾고 그 날짜를 적어
   - 임차인 전입일(전입 다음 날 0시 기준)이 말소기준권리보다 빠른지, 배당요구를 했는지, 보증금을 다 배당받을 수 있는지 확인해서 낙찰자가 떠안을 보증금이 있는지
   - 당해세 등 세금 압류나 교부청구가 있는지
   - 유치권, 법정지상권 신고 여부
   - 대지권 미등기, 토지별도등기
   - 관리비 체납 언급
   - 특별매각조건(재매각, 입찰보증금 20% 등)
   - 위반건축물
   확인이 안 되는 항목은 추측하지 말고 '확인 필요'라고 적어.
6. 실거래가보다 15% 이상 낮고 위험 항목이 없는 물건은 '입찰 고려 후보', 싸지만 위험 항목이 있는 물건은 '주의 물건'으로 나눠.

[결과 정리]
- 입찰 고려 후보는 실거래가 대비 할인율이 높은 순서로 표로 정리해줘. 칸은 사건번호, 주소, 면적, 감정가, 최저입찰가, 최근 실거래가, 현재 시세, 할인율, 말소기준권리(날짜), 입찰 기일, 상세 페이지 링크.
- 주의 물건은 어떤 위험 때문인지 한 줄씩 적어줘.
- 마지막에 이번 주에 가장 눈여겨볼 물건 1개와 그 이유를 3줄로 적어줘.
- 매주 자동으로 실행될 때는 지난주에 보고한 물건은 빼고, 새로 나온 물건이나 유찰돼서 가격이 내려간 물건 위주로 보고해줘.

[지켜야 할 것]
- 로그인, 입찰 신청, 결제, 문의 글 작성은 절대 하지 말고 읽기만 해.
- 숫자는 화면에서 직접 확인한 값만 쓰고, 못 찾은 값은 빈칸으로 둬.
- 이 결과는 참고용이고, 최종 판단은 내가 서류를 직접 확인한 뒤에 할 거야.

💡 AI가 사이트를 직접 열고 페이지를 넘기는 모습이 화면에 그대로 보여요. 물건 수에 따라 10~30분 정도 걸리니, 켜두고 다른 일 하셔도 됩니다. 중간에 "이거 눌러도 될까요?" 하고 물어보면 읽기만 하는 동작인지 확인하고 허락해 주세요.

STEP 4. 결과 확인하기

• ✅ 입찰 고려 후보: 실거래가보다 충분히 싸고, 위험 항목이 발견되지 않은 물건
• ⚠️ 주의 물건: 싸지만 위험 항목이 있는 물건. 왜 위험한지 한 줄씩 적혀 있어요
• 물건 이름을 누르면 경매 사이트 원본 페이지로 바로 갈 수 있습니다

STEP 5. 매주 자동으로 돌리기

가장 쉬운 방법은 분석이 끝난 채팅창에 **"2주에 한 번씩 자동으로 조사 진행해줘"**처럼 말로 시키는 거예요. AI가 알아서 루틴을 만들어 줍니다.

만들어진 루틴은 설정 → Routines에서 확인하고 켜고 끌 수 있어요.

직접 등록하고 싶다면 이렇게 하면 됩니다.

1. 설정 → Routines 로 이동
2. 새 루틴을 만들고, 지시 내용에 STEP 3 프롬프트를 그대로 붙여넣기
3. 일정을 매주 월요일 오전 9시처럼 원하는 시간으로 정하기
4. 켜기 스위치를 켜두면 끝

⚠️ 무료 플랜은 자동 루틴을 3개까지 켤 수 있어요. 이미 3개가 켜져 있으면 위 화면처럼 한도 안내가 뜨니, 안 쓰는 루틴을 하나 꺼주세요. 등록했다고 끝이 아니라, 첫 실행 결과는 꼭 직접 열어서 제대로 돌았는지 확인해 주세요. 컴퓨터가 꺼져 있거나 Aside가 닫혀 있으면 안 돌 수 있습니다.

권리분석 기초: 이 두 가지만 알면 AI 결과가 읽힙니다

1. 말소기준권리 하나만 찾으면 됩니다

• 말소기준권리는 낙찰되면 사라지는 권리와 낙찰자가 떠안는 권리를 가르는 기준선이에요.
• 아파트 등기부에서 근저당(저당), 압류, 가압류, 담보가등기 중 날짜가 가장 빠른 것이 말소기준권리가 됩니다. 앞선 전세권자가 경매를 신청했거나 배당요구를 했다면 그 전세권이 기준이 되기도 해요.
• 매각물건명세서의 '최선순위 설정' 칸을 보면 바로 확인할 수 있어요. 위 화면에서는 2019년 1월 23일 근저당권이 기준입니다.
• 기준보다 앞에 전입한 임차인은 대항력이 있어요. 보증금을 배당으로 다 못 받으면 남은 돈을 낙찰자가 물어줘야 합니다.
• 기준보다 뒤의 권리와 임차인은 낙찰되면 정리돼요. 임차인은 배당만 받고 나갑니다.
• 날짜 비교 팁: 임차인의 대항력은 전입한 다음 날 0시부터 생겨요. 같은 날 전입과 근저당 설정이 있으면 근저당이 앞섭니다.

⚠️ 서류에 안 보이는 임차인을 조심하세요. 외국인 임차인이나 세대주가 사망한 세대는 전입세대 열람 내역에 나오지 않는데도 대항력이 인정될 수 있어요. 현황조사서를 꼭 읽고, 현장에서 실제로 누가 사는지 확인하세요.

2. 배당 순서: 임차인이 보증금을 다 받는지가 핵심

아파트 기준으로 단순화한 순서예요. 실제 배당은 법원 배당표가 최종 기준입니다.

• 앞선 임차인이 배당요구를 했고 순서상 보증금을 다 받으면 낙찰자 부담은 없어요.
• 배당요구를 안 했거나, 앞 순서에서 돈이 빠져 보증금을 다 못 받으면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다.
• 세금 체납도 봐야 해요. 그 집에 붙은 세금(당해세)이나 근저당보다 법정기일이 빠른 세금은 앞 순서로 배당될 수 있어요. 2023년 4월부터는 임차인 확정일자보다 늦게 생긴 당해세보다 임차인 보증금을 먼저 주도록 바뀌었지만, 체납이 많은 물건은 여전히 계산이 복잡해집니다.

💡 한 줄로 정리하면, 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 있는데 보증금을 다 못 받을 것 같은 집은 시세보다 싸 보여도 실제로는 비쌀 수 있어요. AI 결과의 '주의 물건'은 대부분 이 경우입니다.

입찰 전 체크리스트 (AI가 걸러줘도 꼭 직접 확인)

AI 분석은 후보를 빨리 좁혀주는 용도예요. 입찰 전에는 아래를 직접 확인하세요.

• 매각물건명세서를 직접 열어봤다 (법원경매정보 사이트 물건 상세 페이지)
• 말소기준권리가 무엇이고 날짜가 언제인지 직접 찾았다
• 선순위 임차인이 없거나, 있어도 배당요구를 해서 보증금을 다 받는 구조다
• 전입세대 열람과 현황조사서로 실제 사는 사람을 확인했다 (외국인, 세대주 사망 세대는 열람에 안 보일 수 있어요)
• 세금 체납(당해세 압류, 교부청구)이 큰지 확인했다
• 유치권·법정지상권 신고가 없다
• 대지권 미등기·토지별도등기 표시가 없다
• 관리사무소에 관리비 체납액을 확인했다 (공용부분 체납은 낙찰자가 낼 수 있어요)
• 실거래가는 같은 단지, 같은 면적, 최근 거래 기준으로 다시 한 번 봤다
• 입찰보증금(보통 최저가의 10%, 재매각은 20%)과 대출 가능 금액을 미리 확인했다
• 가능하면 현장에 직접 가서 집 상태와 주변을 봤다

⚠️ 이 가이드는 정보 정리를 돕는 도구 사용법이에요. 투자 권유가 아니며, 최종 입찰 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 권리관계가 복잡해 보이면 전문가 상담을 권해요.

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